日前，国务院已批准杭州市申报的城市快速轨道交通建设规划，这意味着国内第一张通过国务院审批的地铁建设规划网在杭州诞生。
一时之间，地铁对杭州房地产市场的影响成为舆论瞩目的焦点。纵观近阶段舆论主要风向，主要集中在地铁对杭州住宅格局变迁的讨论，而对杭州商业地产特别是对写字楼的影响则较少论及。
但大家智业认为，实际上，杭州地铁建设规划网获得审批，从市场实际未来几年的发展，写字楼市场将受的影响远为深刻。
一、地铁概念已经对杭州住宅市场带来了一轮普涨
进入新世纪，杭州其实已开始大炒地铁概念房。
虽然2002年10月国务院对全国地铁项目“缓批”，在其实，就像当头冷水浇泼在杭州人心头。然而一年之后，2003年9月，地铁解冻的信息又传了开来，对住宅市场及其影响下的商业很快就形成了较强力的刺激，与地铁概念关联度高的楼盘及区块很快就形成了一轮普涨局面。
这也是为什么今年地铁规划通过审批的消息一出来后，虽然舆论热炒，但实际上对住宅市场的价格及销售走向并没有带来太大的影响，许多市场观察人士的预期落空的重要原因。虽然有宏观调控抑制的因素，但不可否认，地铁概念至少就目前来说，其对住宅及商业的利好已经得到了很大的释放，在短期内很难再形成大的影响。
然而，比较被忽视的是，杭州商务办公环境其实将深受地铁影响，而此种利好,之前并没有得到有力的反映，大家智业认为在目前宏观调控背景下，此种利好已显示出渐次释放的迹象。
二、地铁来临前，杭州写字楼地产经济长期落寞的状况
在地铁来临之前很长一段时间里，相比较住宅及商铺在地铁效应中被看好的火热程度，杭州的写字楼的受亲睐度似乎逊色一筹。一方面，写字楼的“折旧”风险远比住宅要高，没有高标准配套的写字楼尤其如此；另一方面，杭州房地产市场上的写字楼供应量在近期处于供大于求的状态。这一现象并不仅仅存在于杭州，像上海、北京、广州、南京等一些大城市同样存在这个问题。
杭州的写字楼经济目前处在不温不火状态的根本原因在于杭州目前实际与“国际化大都市”概念尚有不少距离。
无论是地域面积、经济实力还是交通规划、人口数量，甚至让浙江引以为傲的民营企业也存在着企业规模受限，少有能持续投资数十甚至上百亿元的大户的实情。
企业规模小、与“国际化大都市”的差距、外埠资金的吸引力欠缺等等原因直接导致房产投资者对投资写字楼持保守态度。在房产投资诸多项目的选择中更乐意将资金投向回报快又大的住宅房产。
三、地铁对杭州写字楼经济的利好影响将渐次释放
1、房产投资已经出现转向端倪
长期以来，杭州的房产投资比例中，住宅投资始终遥遥领先，一路引跑，成为杭城房地产的火车头。然而，“6.1”大限规定，住宅转让要开征营业税，于是消费者纷纷持币待购，无论是二手房还是新房成交量都大幅萎缩。
大部分原本投资住宅的资金撤出，必将流向其他社会投资渠道。而在中国，社会资金的投资渠道相对较窄，投资者的资金无非是在有价证券、房产这两大动产和不动产中根据形势的变动而流动着。
相对于证券的起伏动荡，房产投资即便受到国家宏观调控的限制，依然是中国投资客最受欢迎的投资形式。它以回报快，获利大而受到投资客们的普遍亲睐。
而房产投资的范围不外乎普通住宅、商铺、写字楼等项目，由于住宅投资的受限，自然而然的，在宏观调控限制之外的商铺及写字楼较之前火热了不少，一些房产投资客也开始关注到住宅以外的房产投资项目。
先前有人预测从住宅撤下的资金有可能流向股市、车市，然而“6.1”大限过去一个多月，股市、车市并没有显著地繁荣起来，反而是杭州楼市的实际成交量情况证明了杭州写字楼、商铺正在成为楼市“亮点”，成交量几乎占到总成交量的40％左右，这是过去都没有出现过的现象，并且持续了好几天。一些写字楼、商铺的楼盘都名列成交排行榜第一。
由此可见，住宅资金转换投资方向，逐渐流向商铺及写字楼的趋势初现端倪。
2、权威统计结果引导写字楼投资资金的增长
国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院国内共同组建的“中国房地产TOP10研究组”近日公布的“2005中国房地产开发投资吸引力十强城市”分别列出住宅、写字楼、商业用房、综合四项排名。
“办公楼开发投资吸引力”一项杭州列第十；“商业用房开发投资吸引力”一项杭州列第七；“综合吸引力”杭州列第八。“综合吸引力”第一至第七分别是上海、北京、广州、重庆、深圳、南京、天津，除了重庆、天津地铁在建外，其他七个城市中，地铁都已贯通城市，成为城市最重要的交通工具。
意味深长的是，被炒得热火朝天的住宅并没有令杭州在“住宅开发投资吸引力”一项中获得名次而列入十强城市。
大家智业觉得先前热忠于住宅投资的房产投资者们可以从中获得一些指示性信息：
住宅投资的春天未必就此过去，但写字楼投资的春天正在到来。
杭城楼市近期商铺、写字楼成交量上升的现实情况也证明了这一点。
3、杭州“国际化大都市”的发展目标带动写字楼经济的发展
虽然，写字楼更容易“折旧”；虽然，浙江的民营企业规模还不成熟；虽然，市场上的写字楼目前暂时处于供大于求的状况。但是，随着地铁的贯通，杭州成为“国际化大都市”的愿望并不是可望而不可及的。
尽管目前而言，浙江的民营企业还处于发展期，但是浙江民企的发展潜力是有目共睹的。小企业会不断壮大，大企业也终将走向更稳健的规模。关键是随着地铁的建成，城市不断扩大规模，对本土的企业是一个机遇，对外埠资金也是一个很大的吸引。地铁的建造意味着城市规模的扩大，意味着地域面积、人口数量的增加，意味着经济吸引力的增强。
随着地铁的建成通车，成为城市的重要交通工具。我们有充分的理由相信地铁对杭州写字楼地产经济的利好影响将渐次释放。
四、地铁概念是杭城写字楼经济的一次机遇
1、地铁提升杭城写字楼经济的原因
我们已经观测到地铁必将对杭城写字楼地产经济产生重要的提升影响，大家智业认为称地铁概念的杭城写字楼经济是一次机遇的原因不外乎以下三点：
首先，宏观调控对住宅投资的抑制势必导致者这部分资金回归流动的投资市场。
其次，房产投资范围中，目前杭州写字楼的价位依然处于相对合理的状况，相比较住宅及商铺，投资潜力更为乐观。
再次，地铁的最终落实，将带动杭州写字楼经济甚至整个城市的经济有一个质的飞跃。
2、地铁对杭城写字楼集中分布的六大板块的影响
从地域分布来看，杭城写字楼区域化集中模式已经非常明显，目前六大成熟板块基本成型：金融业集聚的庆春板块、商贸业集中的武林板块、文化产业蓬勃的黄龙板块、高新产业汇集的城西板块、物流和内外贸产业集聚的城站板块以及市政府力推的CBD钱江新城板块。
地铁1号线经过的写字楼集中区域有庆春板块、武林板块、城站板块、钱江新城板块。地铁2号线经过的写字楼集中区域有城西板块、庆春板块、钱江新城板块。
杭州地铁首期规划的1、2号线唯一都通过的是庆春板块。
金融集聚的庆春板块是杭州老牌的写字楼和商业用房所活跃的市场，其交通、配套都已非常成熟，庆春路也是杭州写字楼开发最早的区域，这里商业氛围浓厚，银行、电信、证券、保险、酒店、超市等分布均衡。随着杭州城市向东发展进入实质性的实施阶段，庆春路作为杭州市唯一连接“西湖”和“钱塘江”交通通道以及沪杭甬高速公路入口的市中心主干道，当之无愧成为大杭州的主动脉。
随着地铁在庆春路设站口，将大大减缓庆春路拥堵的交通状况，令这条有着“杭州华尔街”美誉的金融街更加名副其实。
钱江新城作为政府努力扶持的金融板块将在未来的发展中向“杭州新兴CBD”的目标冲刺，由于其得天独厚地朝江景观，凸显其大气磅礴的声势，将要铸就的“钱塘江时代”会是“西湖时代”的继承和发扬，地铁的建造将加速其成为继庆春商务区后杭州有一个金融中心。
武林板块和城站板块这两个城市中心区的商业板块同样是杭城举足轻重的金融中心，加上武林广场和城站将设地铁转站口，其交通的畅通性必定增强不少，地铁将给这两个商业板块带来更大的商机。
高新产业汇集的城西板块严格意义上来说还不足以为商务集中区域，城西多为住宅，商业以私营IT产业为主，规模都较小，写字楼也是零散地分布，无论是规模和氛围城西板块与市中心区的几大板块不可同日而语。然而，随着地铁2号线的建成，城西板块可望向三墩以北衍射发展，值得观望。
首期地铁规划的2条线唯一没有经过杭州六大写字楼集中板块中的黄龙板块。此板块为杭城目前品质与价位最高的写字楼集中区，一批高档次，高品味，高规模的写字楼均选择了黄龙商务区，如世贸大厦以及在建的公元大厦、黄龙恒励大厦等。原因很简单，黄龙区块靠近市中心又临近西湖，交通的畅通性优于老牌的庆春商务区，凭着“休闲商务”的办公理念，赢得了诸多商务人士的亲睐。
然而，随着黄龙商务块的写字楼数量的逐渐增加，人车流量势必大规模增加，对交通可能会出现的拥堵情况不能不做未雨绸缪的打算。
地铁对庆春板块和武林板块无疑是一支解决交通拥挤状况的强心针。庆春板块作为老牌的商务区，商业氛围浓厚是勿庸置疑的，唯一的遗憾就是交通的通畅性尚不理想，然而随着地铁1、2号线在庆春路站设转乘站，庆春路的交通拥堵情况将大为改观。相比没有地铁经过的黄龙板块，庆春板块的商务优势必定有所增加。
不管怎么说，地铁的建成给杭州几大写字楼集中的商务区减轻的交通压力是不可估量的。
3、杭州写字楼经济尚处低位
目前杭州的写字楼出租比出售的多，而且普遍租金不高，平均为3.5元/平方米/天。上海甲级办公楼平均成交价格为0.81美元/平方米/天，全年的租金成长率保持在6%至8%之间，目前平均销售成交价格为3,260美元/平方米，折合人民币超过了25000/平方米。而杭州的甲级写字楼能卖到18000元/平方米的已经是可喜的了，这个价位也只局限在杭州写字楼最热的黄龙商圈及庆春路老牌商业街一带。
虽然，在“大都市”的概念上杭州与上海还有很大的差距，然而在写字楼经济上存在的巨大差距是可以缩小的，因为杭州实现“国际化大都市”的目标是可望并可及的。
从杭州地铁的整体规划上来看，全面考虑到了杭州城市交通的总体规模，沿线布局包括住宅、商业、工业、第三产业等等，显得比较完整。地铁的出现必将促使杭州向“国际化大都市”的发展目标中往前迈进一大步。
眼下，在地铁还没有建成之时，客观情况下，杭州商务最大的发展阻力便是城市拥挤的交通状况。而交通的拥堵问题也是导致目前杭州写字楼价位无法更上一层楼的原因之一。
4、地铁对杭城租多于买的写字楼现状是一次机遇
从目前杭州写字楼经济的现状来看，租用多于购买，而买写字楼的也多为房产投资客，可见其中的投资概念非常浓厚。
基于杭州写字楼的租多于买的现状，可见写字楼受市场概念的影响并不大，而受市场实际影响比较深刻。
许多购买写字楼的房产投资者多为一些中长期房产投资者，他们的用意并不像购买住宅的短期投资者一样，是为了等住宅房价上涨到一定程度脱手转让。中长期房产投资者购买写字楼更多是用于出租，来实现写字楼的投资价值，自然属于中长期的房产投资。中长期房产投资者注重的是写字楼长远的租金收益。
而随着地铁的到来，沿线写字楼的租金显而易见会受市场经济的主导而更上一层楼。所以，明智的房产投资客选择地铁来临之前抢先入主有潜力的写字楼地产市场。
5、房产投资者会对哪些写字楼买单
虽然地铁即将来临，虽然写字楼市场已经显现出良好的看涨势头。但是，不可否认的是，并不是城市所有写字楼都将得到投资者的亲睐。那些本身品质高，周边商业氛围已经成型且浓厚的楼盘倘若交通不够畅通，依然不能成为投资者的首选。
从杭州首期地铁1、2号线的规划图上看，1期地铁的建造对杭州两个商务板块影响最大，那就是庆春板块和武林板块。
做为杭城老牌的商业板块庆春板块，虽然周边的商业氛围堪称杭州最浓厚的商务地区，是其他5个商务板块不可比及的，但事实上却一直受交通拥堵所累。
在上个世纪90年代，庆春板块一直是杭州最顶极的金融中心，然而随着商务的逐渐繁忙，交通状况却没有跟着得到改善，老牌的庆春商务区渐渐失去了它原有的商业吸引力，被新世纪迎头赶上的黄龙板块占去了优势。
然而，随着地铁1、2号线在庆春路上设转乘站口，必定会大大减缓庆春板块的交通不畅的问题，商业氛围积累浓厚的庆春板块将重现其强劲的商务魅力。同样受益的还有附近的武林板块及湖滨板块。
作为中国东部沿海经济最发达的地区之一，作为浙江省省会城市、长江三角洲经济快速发展的代表性城市之一，勿庸置疑，杭州正在迈向更高的“商业时代”。 “大杭州”不仅仅意味着地域的辽阔、人口的众多，更在于经济的繁荣、城市规划的科学。所以“大杭州”带动的关键还是在于城市经济实力的增强，商业的发展。随着浙江企业的壮大，更多的区域化总部落户杭州，杭州的写字楼市场会进入一个繁荣的租售时代。地铁的到来意味着入住地铁沿线写字楼投资的时机已经到来。那些商务氛围积累浓厚，交通畅达的写字楼将得到房产投资者的普遍亲睐。
