寻找杭州最有价值的写字楼 如何投资写字楼？

8月31日，位于庆春东路的写字楼项目采荷嘉业一天劲销一个亿，开盘当天几近售罄，创造了杭州写字楼市场的销售奇迹：

　　9月底，国家出台了针对房地产投资的新房贷政策，其中规定商业用房首付必须五成以上，期限不得超过十年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，新政为狂热的写字楼投资客浇了一瓢清醒之水。

　　10月1日，新物权法开始正式实施，小区禁商被严格执行，数目众多的小企业不得不走出居民区商住楼，而怎样的写字楼会是这些企业的家园？

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　　10月23日，近二十家杭州知名的写字楼开发商齐聚每日商报“地产会客厅”，就最近有关写字楼的新闻话题聊得热火朝天。想知道杭州最顶级的写字楼将会是怎样的面貌？钱江新城即将面市的86栋写字楼都会卖给谁？欧洲风行的人性化花园写字楼在杭州会有怎样的翻版？……请翻开这一期房产周刊，和我们一起寻找杭州最有价值的写字楼！

高速电梯、豪华大堂、大型员工餐厅、标准停机坪杭州为大企业建超级写字楼

　　以世界五百强企业为客群的世贸丽晶城欧美中心，其软硬件标准创造了不少杭州写字楼之“最”。

　　这是一个在杭州商业地产界盛传的老段子：2005年，微软中国区资产项目部高级经理卢志华先生，为微软驻杭州办事处寻找合适的办公场所，苦寻良久却没能找到符合公司标准的写字楼，无奈之下，最后将办公地点选在香格里拉酒店。而今年流传开的另一个段子是：几个月前，一位美国华侨来到杭州为某世界500强公司寻找办公场所，然而视野所及，各方面能达到要求的甲级写字楼，他只找到了公元大厦、世贸丽晶城和坤和中心。

　　世界500强企业本身对写字楼的需求，正是杭州高端写字楼用户逐年增加的一个缩影。随着大量外资企业和国内著名私企进入杭州，越来越多的写字楼开发商开始揣摩这些高端用户的需求和偏好，在建造和服务标准上向国际甲级写字楼看齐，单一产权或租售结合的开发模式渐成一种流行。

　　拴住员工的胃 才能拴住大企业的心

　　前不久，全球最大的餐饮以及后勤管理服务集团公司、世界500强之一的法国索迪斯，与世贸丽晶城欧美中心签下经营近2000平方米、可供千人同时就餐的高级白领行政餐厅的正式合约。连员工餐厅也可以由世界500强经营，这一事件让杭州商业地产界人士眼界大开：除了比拼电梯、大堂和停车位配比，提升甲级写字楼品质的手法原来可以如此另辟蹊径。

　　不要小看了员工餐厅这个普通的环节，在戴德梁行2007年对沪杭两地部分跨国企业的深度访谈中，“员工餐厅”这一要素与电梯、大业主持有、空调、公共区域装修和物业管理等并列，成为影响跨国企业选择办公场所的六大要素。例如，美国友邦保险、东京海上日动、贝克·麦肯思国际律师事务所等公司，就明确要求写字楼配套有员工餐厅或商务餐厅，最好是外包给专业公司。拥有40多年丰富经验的法国索迪斯正是这样一家专为写字楼服务的后勤公司，它不仅提供团体餐饮、清洁服务，还包括园艺、洗衣、维修及其他后勤管理项目，是摩托罗拉、西门子、通用电气、联合利华等世界500强企业的长期后勤服务提供商。建筑面积12万平方米的世贸丽晶城引进索迪斯，可以为欧美中心未来进驻的高端客户提供安全、卫生、高水准的国际化餐饮服务。而位于武林广场临运河黄金地段的坤和中心，也在近4万平方米的办公面积里配备了810平方米的员工餐厅。

　　“外资企业进入杭州的速度正在加快。”开发坤和中心的坤和控股副总朱虹说，“以嘉德广场为例，原来民营企业比较多，今年我发现有七八家外资企业入驻了。”而据杭州市统计局资料显示，至2006年末，全市已引进53家世界500强企业在杭州投资兴办了87家企业。前不久，杭州市外经贸局更排定了“大项目招商引资计划表”，2007年杭州将紧盯通用电气、新日铁、标致雪铁龙等20个世界500强项目，2008年瞄准雅培、阿尔斯通、日产汽车等30个世界500强项目。种种迹象表明，杭州高端写字楼的客户层次几年内将会有迅速提升。这些客户大多偏好CBD区域的单一产权高品质写字楼，要求有专业的物业管理，有不间断供电，电梯等待时间短、运载量大，有自装空调空间，等等。

　　更快的电梯、更高的大堂、更标准的停机坪

　　电梯是高品质写字楼的一个重要传统指标。每个有意打造国际化形象的写字楼都不会在这一指标上含糊。位于钱江新城CBD核心区域的圣奥中央商务大厦高度为155米，楼内采用12部瑞士进口迅达电梯，最高速度达到6米/秒，号称目前浙江省内最快的电梯，从1层到第39层顶楼只要27秒时间。高度达175米的万银国际大厦亦不遑多让，这幢位于钱江新城的纯写字楼共有16部顶级高速商务电梯，电梯分设高中低区，高区速度同样达到了6米/秒。钱江新城先期推出的赞成·太和广场，20万平方总建筑面积中共配置了36部世界名牌商务电梯，实现全天候无滞留商务空间。在此办公的企业员工，再也不用每天陷于上下班高峰等待电梯的漫长煎熬之中。

　　写字楼大堂是企业的“名片”。杭州的新锐写字楼都在追求不同寻常的宏阔尺度，像万银国际的大堂总面积达到了1500平方米,按照5星级标准装修，挑高15米。西湖文化广场上的地标建筑环球中心，以及紧邻杭州大剧院的宏程国际大厦，写字楼大堂高度亦达到15米，令人惊叹。

　　当停车难成为一个城市的普遍难题时，一个拥有宽敞停车位的写字楼无疑就是身份的象征。赞成·太和广场地下集中固定停车位近700个，拥有宽7米的双向进出通道，并引入错时停车优化系统，可同时满足几十辆车的进出运行需求。总建筑面积9万多平方的万银国际设计了地下三层500个车位，地上车位30个。世贸丽晶城欧美中心可提供约738个停车位，为目前黄龙世贸区所有在用写字楼停车位总和。坤和中心规划出523个车位的丰裕地下停车空间，在寸土寸金的武林广场老商业中心地段写字楼中出类拔萃，完全突显出其“超甲级写字楼”的定位。

　　高品质写字楼的最新“军备竞赛”将在空中展开。世贸丽晶城欧美中心设计了直升机停机坪，154米高的宏程国际大厦也在楼顶预留了20米直径的标准私人停机坪。据说，在钱江新城即将推出的大批高端写字楼中，带标准私人停机坪的不在少数。

　　现代的国际化办公理念，越来越强调人性化，希望给员工一个家一样的办公环境。由此催生出各种复合了办公、购物、娱乐和居住功能的城市多功能综合体。美国纽约的洛克菲勒中心是这类大型城市综合开发的先驱，19栋建筑共同围合起城市的绿洲，主要的办公塔楼是70层楼高的美国无线电大厦，租客包括时代华纳、通用这样的国际化大公司，汇聚大量购物中心、剧院音乐厅、餐馆、咖啡厅，堪称美国经典的娱乐中心。香港的太古城亦是这类城市多功能综合体的典范，1985年起，太古地产在金钟道域多利后房2号地段上开发出两幢商业大厦、3间一流酒店、豪华公寓及全服务式酒店住宅，以及中区最庞大的购物中心，一时成为城中最令人心驰神往的地标式建筑组团。

　　类似的大手笔规划思路，我们现在可以在武林广场对面的西湖文化广场建设中看到。作为一个复合了商业、办公、文化、展览、娱乐等功能的广场，西湖文化广场的主塔楼即为耀江集团承建开发的170米高的环球中心。该项目共规划41层，写字楼面积规划4.4万方，1—5层的商场部分将由马来西亚的百盛百货打造4.4万方的中国旗舰店，相当于又一个杭州大厦的面积。与环球中心隔运河相望的坤和中心，也在裙房里规划了整整两层的商业配套，开发商还计划在运河边成立一个游艇俱乐部。在黄龙商圈，集甲级写字楼、酒店式服务公寓和商业中心组合的世贸丽晶城，其酒店式公寓的售价已达3.6万元/平方米。赞成·太和广场是钱塘江边新矗立起来的国际化城市综合建筑群，由2幢高级城市景观公寓、2组国际化写字楼以及7000平方米商业配套组成，项目整体上参考国际大都市临水建筑的设计，建筑群高达100米。

　　滨江房产即将推出的新城时代广场，邀请香港刘伍建筑师事务所操刀，除了写字楼和商业之外，酒店式公寓是该项目的重点部分。滨江房产的沈洁说，以前去广州考察，看到一些顶级商务大厦边上都配有酒店式公寓，在写字楼上班的人也能够居住在边上，感觉非常尊贵。一座座集办公、商业及娱乐功能于一体的24小时城中之城，将随着那些拔地而起的摩天大厦出现在杭州。

　　打造24小时不间断的CBD

 　　定制供应，汇聚同一圈层商务力量

　　在传统上，杭州的庆春商圈以金融业聚集著称，武林商圈是商业总汇，黄龙商圈的写字楼租户则以会展、房产等为特色。而现在，一些高端写字楼对目标客户进行了更科学的细分，将目标客户锁定在更小的圈层。

　　像世贸丽晶城欧美中心，专门配备了劳斯莱斯车队、国际五大行物管等超豪华服务团队，并通过全球最大的办公室代理商雷格斯为其寻找世界500强客户。坤和中心借助顶级地段和德国GMP的大师级建筑设计，将目标客户锁定于外资金融企业。万银国际的开发商有浙江民企背景，因此会更多吸引同一圈层的写字楼用户。万银国际的营销总监余旭东打趣说：“世界500强和浙商的最大区别在于：世界500强的领导人都不睡午觉，而浙商的老总都要午休。所以我们在设计时，特意在老总办公室边上隔出一间小休息室。”

　　数据表明，杭州写字楼驻户以生产制造、物流商贸和专业服务类较多，约44%驻户办公面积在101~200平方米，约70%驻户为杭州本地或省级企业，大面积驻户中以地产开发类、IT高科技类及金融为主。预计未来2年内将有多家外资银行进入杭州，同时，已进驻杭州的外资银行办公需求也将快速增加。

　　要汇聚同一圈层的商务力量，开发模式很有讲究。大部分高端写字楼会规定整层或半层起售，这样就将一些小企业挡在外面。大业主执有或者说是单一产权也是未来的发展趋势，由于写字楼业主可以统一规划租户的层次和背景，可以营造更为良好的商务氛围。典型的例子是杭州的嘉华国际写字楼和红石中央花苑的商业部分，由于都是大业主执有，只租不售，整体氛围好，附加值高，租金一直十分坚挺。杭州的高端写字楼也有不少开始尝试租售结合的方式。像世贸丽晶城的欧美中心，就有4万方写字楼由建工房产自己持有，他们认为7%-10%的回报率不难实现。坤和中心的开发商对地块本身的增值和长期收益率都十分看好，同时出于对未来办公环境的考虑，也决定长期持有该写字楼。目前，环球中心31层以下的写字楼基本售罄，均价达每平方米25000元，大厦顶部的最后十层写字楼，据悉将采取出租的方式，以营造更高端的商务气氛。

独幢商务花园、SOHO办公空间、呼吸式节能玻璃幕墙 越有个性的写字楼市场越大

　　在2007年福布斯商业城市排行榜上，杭州的私营经济活力指数排名全国第二，随着住宅禁商将大量小企业推向写字楼市场，还有IT产业和创意产业近几年的蓬勃发展，杭州写字楼市场正在迎来新一轮升浪。专门针对中小企业的个性化写字楼，现在都卖得非常火爆。只要找到客群，进行针对性的户型功能规划，无论是国际甲级写字楼还是实用型的写字楼，都不愁没有市场。

　　“上海还没有一家写字楼敢说只招世界500强的租户。”当越来越多地标性的超高甲级写字楼纷纷在杭州亮相的时候，杭州攻略咨询机构的祝军华提醒人们，应该关注本土企业的个性化需求，这才是一种更理性的选择。

　　住宅禁商，催热新写字楼市场

　　“商住楼”可能是最让人郁闷的一种生活状态了：居民每天和销售代表、快递工人抢电梯，而上班族与拎着鸡鱼菜饭的家庭主妇同进同出，真不是一般的别扭。在杭州的小区里，住宅挪做办公的现象同样也很普遍。对小企业来说，在住宅里办公的好处很多，不仅租金比写字楼便宜很多，而且还可以解决员工住宿问题；但周边邻居往往深受其扰。随着国家新物业管理条例的颁布和今年十月《物权法》的实施，在住宅里办公已经被明确宣布为不合法，加之住宅的租金逐年提高，大量在住宅里成长起来的小企业需要寻找新的办公场所。

　　城西是这类需求最集中的地方。作为杭州最大的成熟居住区，城西聚集了一大批具有创业精神的城市小资和白领，住宅办公现象非常普遍。紫金庭院的物管人员告诉记者，小区2005年交付，共有1016户住户，由于刚开始小区人气还不旺，150平方米左右的户型月租金只要1000多元，结果吸引了30多家装饰公司、贸易公司和中介公司在小区里办公。这些办公人员进出频繁，车子乱停，经常不关单元门，还经常制造一些噪音，居民意见很大。通过物业的劝导以及工商的清查，目前已经劝退了一批，大约只剩下10多家公司。同样是居民年轻化的滨江区，住宅办公的现象前几年也很多，以居民规模799户的江滨花园为例，最多时达到10多家。业主最反感的一些美术、化妆等的短期培训班，一来就是几十个人，又吵又闹，还有快递公司在楼里堆放物品。经物业公司多次上门劝导，加之工商年检难以通过，目前江滨花园的住宅办公现象已基本消失。

　　“住宅禁商释放出来的写字楼需求量，我估计不少于300万平方米。”紫金港商圈写字楼西港·新界的营销总监薛小龙表示。一些民营经济活跃的次级商圈如城东四季青、城西文教区的写字楼需求量更大。薛小龙碰到一位做贸易的客户，原来在湖畔花园办公，最近在西港·新界买了三套共800多方的写字楼。这位客户说，其实原来地方的租金价格和环境都不错，要不是住宅禁商，他肯定会继续在小区里办公。

　　西港·新界80平方米左右的小户型写字楼最近也卖得很好，从实用角度讲，这种小写字楼办公比较拥挤；一些写字楼投资客看准了今明两年住宅禁商的力度会加大，一些企业可能仍在小区办公，但可以把这种小写字楼当作公司注册的地点。

　　成长型企业需要被呵护的感觉

　　位于老城西板块的蓝海时代国际大厦，将来由一幢8层和一幢19层大楼组成，包括写字楼和精装修金领寓所。该项目正在申请筹建专业孵化器，对口企业入驻后，将享受孵化器和杭州高新技术产业开发区的各种政策优惠。蓝海时代项目总经理冯勇说：我们这个项目的特色就是“小”，90方的SOHO写字楼很小，45方的精装修金领寓所很小，我们针对的企业也很小。这些处于起步阶段的企业，需要有这么一种专业的写字楼，入驻的门槛不高，在里面可以很方便地接触到上下游技术、人力资源乃至风险创投资金，并且享受政府审批、租金等方面的优惠政策。基于开发商的生物医药背景，医药、生物和海洋等方面的新型企业将是蓝海时代未来主要的客户群。

　　从加拿大回国的A女士几年前开了一家建筑景观设计事务所。她告诉记者，与她经历相似的一大批海归，目前大量聚集于城西的东部软件园和滨江的高新技术开发区，那里不仅有优惠政策，而且有可能拿到地自己造企业总部。1000—2000平方米是这些成长起来的高新企业所需要的主流办公面积。如果这些海归希望同时拥有写字楼的产权，那么西港·新界的独幢商务花园概念会非常适合他们。该项目总建筑面积约250000平方米，由数十栋9—17层点式小高层独栋大楼组合而成。最有特色的是单栋面积1100—2000平方米的独栋办公大楼，点缀于50000平方米的景观绿化之中。由于地处新区，这里的价格可以低至6000多元/平方米，一个成长起来的中型企业花1000多万元买一幢，就可以拥有自己的大堂，既有面子又很实惠。目前，紫金港区域聚集了紫金门、剑桥公社等一大批低价写字楼，但像西港·新界这样全产权的写字楼太少了，半年之内，西港·新界就卖出了3万平方米写字楼。

　　对于中小企业来说，节省办公成本是一件非常现实的事情。在高新企业和服务型企业聚集的滨江区政府附近，一幢21层高的盾安发展大厦已经结顶。这个写字楼的最大特色是整幢楼外立面都采用呼吸式双层玻璃幕墙，两层玻璃之间的距离达到30厘米，节能效率达到65%以上。该项目招商营销部经理邵水龙说：“我们的写字楼户型以100平方米为主，中小企业将是未来主要租户；对它们来说，空调能耗占去办公成本的大部分，我们的节能型写字楼对他们来说非常实惠。”

　　大学或住区周围，填充式开发写字楼

　　西港·新界一直把自己定位为“城西人自己的商务区”。薛小龙说，黄龙商圈或钱江新城的高端写字楼很好也很贵，但并不是所有的企业都需要到那里办公。城西聚集了大量居民，写字楼却很少，大量工作人口每天钟摆式地来回于城西和市中心之间，生活成本和交通成本太高了。西港·新界的目标就是在城西的居民区间进行“填充式”开发，让城西居民在家门口办公。两年的销售周期证明，西港·新界的客户80%都来自城西，还有很多拱墅区靠近三墩的客户。

　　8月31日，位于庆春东路新塘路口的写字楼宋都·采荷嘉业大厦一期发售，半天内狂销一个亿，首批推出的3、4、5、6四层楼几乎全部售罄。排队买房在杭州早已算不上新闻，热门商铺被一抢而空也属正常，但是在不温不火的写字楼市场，如此的热情却难得一见。对采荷嘉业的客户具体分析之后不难发现，该项目的热销正是依托城东活跃的私营经济和专业市场，加之出售面积相当灵活，小到几十平方米，大到半层或整层，所以客户以四季青的老板居多，还有一些从住宅中搬出来的公司。

　　采荷嘉业大厦总共由四幢写字楼组成，整个写字楼品质精到，但朴实无华。外墙采用干挂花岗岩和局部铝板装饰，A栋配备了四台西子奥的斯高速电梯以及大金VRV变频中央空调。其务实的建造哲学迹近于美国早期最著名的商业办公建筑开发商布鲁克斯兄弟；对于他们所拥有的大量建筑，布鲁克斯兄弟的设计准则是“足够的高度来保证电梯的使用，必须有足够的光线、容易维护、高比率的出租空间以及充分的装修来避免绝对的平淡”。

　　除了居民的区域情结和产业的聚集，大学校园周边也将是面对中小企业的写字楼的最佳选址。不久前，位于浙大紫金港区域的写字楼紫金门项目，对浙大师生进行了抽样问卷调查。49%的学生毕业后有自己创业的想法；70%的学生表示，毕业后会在母校附近创业；70%的受访者认为，高新企业最可能成为紫金港周围写字楼的租户。目前，紫金港周边聚集了剑桥公社、斯坦福平方、紫金门、西港·新界等一大批写字楼，与浙大师生有关的高新企业都是他们主攻的目标客户。紫金门提出要打造集“移动商务办公、服务式居住公寓、高等级配套设施”三大功能于一身的MOHO模式，打破传统商务办公的模式，突出了专属商住私密空间，处处体现着无尽的创造力之宅(Most Creative House)的精神。